Bestellerprinzip in Österreich

Politiker hierzulande uns anderswo machen sich besonders in Wahlkampfzeiten dafür stark, dass das Wohnen wieder leistbar werden muss. Dazu gehöre auch, dass Mieter beim Vertragsabschluss nicht für Leistungen des Maklers zur Kasse gebeten werden, die dieser überwiegend für den Vermieter - seinen Auftraggeber - erbringt.

Schon 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision, die dem Mieter angelastet wird, per Gesetz auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Bei Bestandsmieten unter 3 Jahren wurde die Maklerprovision für den Mieter sogar auf 1 Monatsmiete beschränkt.

Davor waren Provisionen von drei Bruttomonatsmieten zulässig. Makler dürfen nach wie vor für eine erfolgreiche Vermittlung parallel von Vermietern und Mietern Provision kassieren, häufig wird aber dem Mieter die Provision alleine umgehängt.

Die konsequente Fortsetzung im Sinne leistbaren Wohnens wäre nun die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich, meint die heimische Politik. Der Antrag dazu liegt bereits seit 2015 im parlamentarischen Unterausschuss. 

Der damalige Bundeskanzler Kern hatte es 2017 wieder aus der Schublade geholt und das Bestellerprinzip in seinen "Plan A" aufgenommen, als Teil eines 7-Punkte-Plans für leistbares Wohnen. Wohnen sei zur Zeit der größte Kostentreiber bei den Lebenserhaltungskosten, so Kern.

Mit der Regierung Kurz / Strache von 2017 bis Mai 2019 waren die Fronten noch klar: Das Bestellerprinzip ist kein Thema und dementsprechend nicht im türkis/blauen Regierungsprogram enthalten.

Seit der zweiten Hälfte 2019 schaut es aber ganz anders aus. Eine Neuwahl steht September 2019 in Österreich vor der Tür und mittlerweile schwenkt auch die ÖVP pro Bestellerprinzip um.

So hat das Büro von ÖVP-Wohnbausprecher Johann Singer der Tageszeitung Der Standard im August 2019 bestätigt, dass die ÖVP für die Einführung des Bestellerprinzips sei.

Der Plan der ÖVP ist, das Bestellerprinzip in Österreich mit der nächsten Legislaturperiode umzusetzen.

Unter der Regierung Kern war Kanzleramtsminister Drozda bestrebt, das Bestellerprinzip bis Juni 2017 zur Beschlussreife zu bringen, jedoch wurde es wider Erwarten nicht in das Arbeitsprogramm von SPÖ und ÖVP übernommen. 

Unter der Regierung Kurz seit Ende 2017 bis Mai 2019 hatte dann das Bestellerprinzip keine so große Priorität. Allerdings ist eine Reform des Mietrechtgesetzes angedacht. 

Eine Änderung dürfte sich aber auf jeden Fall nach den Neuwahlen im September 2019 ergeben, da ja die ÖVP mittlerweile seit Sommer 2019 das Bestellerprinzip befürwortet.

Die Einführung des Bestellerprinzips nach deutschem Vorbild wird über kurz oder lang nicht lange auf sich warten lassen.

Aufgrund der weltweiten Covid-19-Krise liegen die Prioritäten der Bundesregierung derzeit in der Bekämpfung von Corona. Spannend könnte es im Herbst 2020 zur Gemeinderatswahl in Wien werden. Immerhin ist Wien der größte Mietmarkt Österreichs.

Ein erster Gesetzesentwurf zum Bestellerprinzip könnte rechtzeitig vor der Wiener Gemeinderatswahl im Herbst 2020 präsentiert werden.

Nein, vorerst soll das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten gelten. Grundsätzlich ausgenommen vom Bestellerprinzip sind Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.

In Deutschland arbeiteten Politiker allerdings bereits intensiv an einer Ausdehnung auf Kaufimmobilien. Ab 2020 soll die "Teilungspflicht" eingeführt werden: Die Maklerprovision für den Käufer (Zweitauftraggeber) darf nicht höher sein als die Provision für den Verkäufer, der üblicherweise der Erstauftraggeber ist.

Eine Regelung, die für die Käuferseite wenig Neues bringt. Wird doch durch die Teilungspflicht in Zukunft auch weiterhin der Käufer eine Maklerprovision zu zahlen haben, auch wenn er keinen Auftrag an den Makler erteilt hat.

Der Ring Deutscher Makler hat bereits davor ein Gutachten zum Thema Bestellerprinzip bei Kaufobjekten erstellen lassen und festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringen wird, wie es die Justizministerin von 2018-2019 - Katarina Barley (SPD), erhofft.

Denn - muss der Verkäufer die Maklerprovision bezahlen, wird er diese in den Kaufpreis einrechnen. Dadurch muss der Käufer dann aber auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahlen. In Summe wird dadurch die Transaktion für den Käufer teurer.

Noch sind Vermieter in Österreich verwöhnt durch die - für Vermieter meist kostenlose - Maklerbeauftragung.

Durch das Bestellerprinzip würden sie diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder die Suche nach dem passenden Mieter selbst in die Hand nehmen. 

Letzteres kann leicht zur Zerreißprobe für das Nervenkostüm werden, denn wenn das Angebot interessant ist, klingelt pausenlos das Telefon und alle Interessenten möchten so schnell wie möglich zu einer Wohnungsbesichtigung kommen. 

Umgekehrt ist es in weniger begehrten Lagen oft recht schwierig, überhaupt Interessenten zu finden. Für private Vermieter, die weniger professionell inserieren, kann sich dadurch der Leerstand der Wohnung deutlich verlängern. 

Vermieter wären eher dazu geneigt, Mietverträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen, da sie durch das Bestellerprinzip bei jeder Neuvermietung eine Vermittlungsprovision an den Makler zahlen müssten. 

Wer hingegen aus Kostengründen lieber selbst - ohne Fachkenntnisse und Gewährleistung - vermietet, könnte mangels Wissens sehr leicht in rechtliche Streitigkeiten mit Mietern geraten.

Sinnvoll sind in diesem Fall Mieter-Checks, bei denen der Mieter auf Bonität geprüft wird. Hierfür gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Die einfachste Möglichkeit ist, vom potentiellen Mieter verschiedenste Informationen wir z.B. eine Mieter-Selbstauskunft einzufordern. Eine Übersicht und Vorlagen zum downloaden finden Sie auf prop.ID: Vorlagen.

Immobilienmakler sind eine unbeliebte Berufsgruppe, wenn man den Umfragen glaubt. Selbst Politiker genießen in den Augen der Befragten mehr Ansehen.

Interessant: Auch in der Baubranche haben sie ein schlechtes Image. Es wird ihnen unterstellt, dass sie gemessen an ihrer Leistung zu viel Geld kassieren.

Umso mehr überrascht das Ergebnis einer Befragung der Wirtschaftskammer zum Thema Maklerzufriedenheit: Der Fachverband der Immobilientreuhänder hat im März 2018 eine österreichweite Befragung von Maklerkunden in Auftrag gegeben. 

Über 80 Prozent waren mit der Leistung des Maklers sogar so zufrieden, dass sie ihn weiterempfehlen würden.

Interessantes Detail dabei: Die meisten Maklerkunden hatten den Eindruck, dass ihr Makler ihre Interessen vertritt oder sogar überwiegend vertritt. 
Ob es sich bei den Befragten wohl zum Großteil um zufriedene Verkäufer und Vermieter handelt?

Zumindest haben aber 83 Prozent der Teilnehmer eine Maklerprovision bezahlt, das könnte wiederum für einen soliden Mix aus Vermietern und Mietern beziehungsweise Verkäufern und Käufern sprechen.