Bestellerprinzip in Österreich

Politiker hierzulande uns anderswo machen sich besonders in Wahlkampfzeiten dafür stark, dass das Wohnen wieder leistbar werden muss. Dazu gehöre auch, dass Mieter beim Vertragsabschluss nicht für Leistungen des Maklers zur Kasse gebeten werden, die dieser überwiegend für den Vermieter - seinen Auftraggeber - erbringt.

Schon 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision, die dem Mieter angelastet wird, per Gesetz auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Bei Bestandsmieten unter 3 Jahren wurde die Maklerprovision für den Mieter sogar auf 1 Monatsmiete beschränkt.

Davor waren Provisionen von drei Bruttomonatsmieten zulässig. Makler dürfen nach wie vor für eine erfolgreiche Vermittlung parallel von Vermietern und Mietern Provision kassieren, häufig wird aber dem Mieter die Provision alleine umgehängt.

Die konsequente Fortsetzung im Sinne leistbaren Wohnens wäre nun die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich, meint die heimische Politik. Der Antrag dazu liegt bereits seit 2015 im parlamentarischen Unterausschuss. 

Der damalige Bundeskanzler Kern hatte es 2017 wieder aus der Schublade geholt und das Bestellerprinzip in seinen "Plan A" aufgenommen, als Teil eines 7-Punkte-Plans für leistbares Wohnen. Wohnen sei zur Zeit der größte Kostentreiber bei den Lebenserhaltungskosten, so Kern.

2023 wird es nun auch in Österreich fix eingeführt:

"Wer anschafft, der zahlt" - so die stellvertrende Bundessprecherin der Grünen, Nina Tomaselli.

In einer gemeinsamen Pressekonferenz mit der ÖVP hat Justizministerin Alma Zadic (Grüne) am Dienstag 23. März 2022 bekannt gegeben, dass sich die Regierungspartner auf auf das Bestellerprinzip geeinigt haben. Dieses soll mit Anfang 2023 in Kraft treten. Worauf hat man sich geeinigt?

Die Doppelmaklertätigkeit soll grundsätzlich erlaubt bleiben. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist vom Bestellerprinzip nicht betroffen. Auch weiterhin kann der Verkäufer einen Makler beauftragen, und dieser wird dann kostenpflichtig für Verkäufer und Käufer tätig.

Bei Mietwohnungen ändert sich die Situation ab 2023 grundlegend: Zukünftig darf für Mietwohnungen, die in irgendeiner Form oder per Aushang inseriert werden, keine Vermittlungsprovision vom Mieter verlangt werden (Paragraf 17a, Vermittlung von Wohnungsmietverträgen).

Vom Mieter darf nur eine Provision verlangt werden, wenn dieser an den Makler herangetreten ist, und mit dem Makler vor dem aktiv werden eine Vermittlungsprovision vereinbart hat.

Grundlegende Änderung auch für Hausverwaltungen

Makler/Hausverwaltungs-Kombinationen werden in Zukunft nicht mehr erlaubt sein. Provisionszahlungen an Hausverwaltungen oder deren beauftragtem Makler ohne vorherigen Auftrag durch den Mieter sollen nicht mehr erlaubt sein.

Strafen bis zu 3.600 EUR

Sollte gegen die neuen Regeln verstossen werden, so können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 EUR bis hin zum Verlust der Gewerbeberechtigung verhängt werden.

Bestellerprinzip im Nationalrat beschlossen

Der Entwurf des "Maklergesetz-Anderungsgesetzes" (MaklerG-ÄG) wurde am 1. März 2023 mit den Stimmen der Regierungsparteien ÖVP, Die Grünen sowie der FPÖ und NEOS beschlossen. 

Zitat FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer:

• In einem neuen § 17a MaklerG wird mit Geltung ab 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen verankert werden. Bei ab dem 1. Juli 2023 abgeschlossenen Maklerverträgen (Vermittlungsaufträgen) soll hierbei die Provision des Maklers grundsätzlich derjenige Vertragsteil zahlen müssen, der als erster Auftraggeber die Leistung des Maklers veranlasst hat.
• Ist der Vermieter erster Auftraggeber des Maklers, wird ab 1. Juli 2023 nach § 17a Abs 1 MaklerG eine Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden jedenfalls ausgeschlossen sein.
• Selbst wenn der Wohnungssuchende der erste Auftraggeber des Maklers ist, wird ihm gemäß § 17a Abs 3 MaklerG ab 1. Juli 2023 unter bestimmten Voraussetzungen (wirtschaftliche Verflechtungen des Maklers mit dem Vermieter oder Verwalter; Abstandnahme des Vermieters vom Abschluss eines Maklervertrags lediglich zur Erwirkung einer Provisionspflicht des Wohnungssuchenden; die zu vermittelnde Wohnung wurde bereits vom Makler beworben) keine Provisionsverpflichtung aufgebürdet werden dürfen.
• Flankiert wird das Erstauftraggeberprinzip mit einer Dokumentationspflicht des Maklers hinsichtlich der Beauftragungszeitpunkte, um im Fall erfolgreicher Vermittlung besser feststellen zu können, ob gegenüber dem Wohnungssuchenden ein Provisionsanspruch geltend gemacht werden darf.

 (Quelle Zitat: WKO)

Ein Klassiker: Schnell mal ein Inserat hochgeladen, zwei Besichtigungen durchgeführt, und schon erhält man eine leicht verdiente Provision!

Ein oft gehörtes Argument, denn als Aussenstehender bzw. Wohnungssuchender sieht man nur das Inserat, und besichtigt Wohnungen meist nur ein einziges Mal.

Das hinter einem Inserat recht viel Vorarbeit und auch "leere Kilometer" stehen, ist nur den wenigsten bewusst. Beispiele der Tätigkeiten im Hintergrund, die für die Vermietung oder Verkauf abgewickelt werden müssen:

Analyse des Objektzustands, marktgerechte Mietpreise bzw. Verkehrswert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Exposées erstellen & veröffentlichen, die Besichtigungen selbst (oft nicht zu wenige davon), Zeit für An- und Abfahrt zum Objekt - vor allem aber nicht nur am Land ein Thema, Bonitätsprüfungen, Vertragsverhandlungen, Hilfestellung für Finanzierungen, Vermittlung an Steuerberater, Vorbereitung von Vertragsformularen, Kautionsübernahme, Objektübergabe, etc.

Alleine für eine ordentliche Objektübergabe kann in Summe für alle benötigten Tätigkeiten (alle dafür aufgewendete Stunden zusammengerechnet) ein Arbeitstag notwendig sein.

Manchmal geht es schnell und die Rendite ist dementsprechend gut. Dafür gibt es dann genug Objekte im Portfolio, für die der Aufwand um einiges höher ist. In Summe gleicht es sich aus.

"Leichtverdientes Geld" schaut anders aus.

Das Bestellerprinzip gilt ab 1.Juli 2023 - danach darf die Maklerprovision nur noch vom Auftraggeber verlangt werden.

Nein, vorerst soll das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten gelten. Grundsätzlich ausgenommen vom Bestellerprinzip sind Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.

In Deutschland arbeiteten Politiker allerdings bereits intensiv an einer Ausdehnung auf Kaufimmobilien. Ab 2020 soll die "Teilungspflicht" eingeführt werden: Die Maklerprovision für den Käufer (Zweitauftraggeber) darf nicht höher sein als die Provision für den Verkäufer, der üblicherweise der Erstauftraggeber ist.

Eine Regelung, die für die Käuferseite wenig Neues bringt. Wird doch durch die Teilungspflicht in Zukunft auch weiterhin der Käufer eine Maklerprovision zu zahlen haben, auch wenn er keinen Auftrag an den Makler erteilt hat.

Der Ring Deutscher Makler hat bereits davor ein Gutachten zum Thema Bestellerprinzip bei Kaufobjekten erstellen lassen und festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringen wird, wie es die Justizministerin von 2018-2019 - Katarina Barley (SPD), erhofft.

Denn - muss der Verkäufer die Maklerprovision bezahlen, wird er diese in den Kaufpreis einrechnen. Dadurch muss der Käufer dann aber auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahlen. In Summe wird dadurch die Transaktion für den Käufer teurer.

Durch das Bestellerprinzip verlieren Vermieter den Vorteil, provisionsfrei über einen Makler vermieten zu können und müssen entweder das Maklerhonorar bezahlen oder die Suche nach dem passenden Mieter selbst in die Hand nehmen. 

Letzteres kann leicht zur Zerreißprobe für das Nervenkostüm werden, denn wenn das Angebot interessant ist, klingelt pausenlos das Telefon und alle Interessenten möchten so schnell wie möglich zu einer Wohnungsbesichtigung kommen. 

Umgekehrt ist es in weniger begehrten Lagen oft recht schwierig, überhaupt Interessenten zu finden. Für private Vermieter, die weniger professionell inserieren, kann sich dadurch der Leerstand der Wohnung deutlich verlängern. 

Vermieter wären eher dazu geneigt, Mietverträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen, da sie durch das Bestellerprinzip bei jeder Neuvermietung eine Vermittlungsprovision an den Makler zahlen müssten. 

Wer hingegen aus Kostengründen lieber selbst - ohne Fachkenntnisse und Gewährleistung - vermietet, könnte mangels Wissens sehr leicht in rechtliche Streitigkeiten mit Mietern geraten.

Sinnvoll sind in diesem Fall Mieter-Checks, bei denen der Mieter auf Bonität geprüft wird. Hierfür gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Die einfachste Möglichkeit ist, vom potentiellen Mieter verschiedenste Informationen wir z.B. eine Mieter-Selbstauskunft einzufordern. Eine Übersicht und Vorlagen zum downloaden finden Sie auf prop.ID: Vorlagen.

Immobilienmakler sind eine unbeliebte Berufsgruppe, wenn man den Umfragen glaubt. Selbst Politiker genießen in den Augen der Befragten mehr Ansehen.

Interessant: Auch in der Baubranche haben sie ein schlechtes Image. Es wird ihnen unterstellt, dass sie gemessen an ihrer Leistung zu viel Geld kassieren.

Umso mehr überrascht das Ergebnis einer Befragung der Wirtschaftskammer zum Thema Maklerzufriedenheit: Der Fachverband der Immobilientreuhänder hat im März 2018 eine österreichweite Befragung von Maklerkunden in Auftrag gegeben. 

Über 80 Prozent waren mit der Leistung des Maklers sogar so zufrieden, dass sie ihn weiterempfehlen würden.

Interessantes Detail dabei: Die meisten Maklerkunden hatten den Eindruck, dass ihr Makler ihre Interessen vertritt oder sogar überwiegend vertritt. 
Ob es sich bei den Befragten wohl zum Großteil um zufriedene Verkäufer und Vermieter handelt?

Zumindest haben aber 83 Prozent der Teilnehmer eine Maklerprovision bezahlt, das könnte wiederum für einen soliden Mix aus Vermietern und Mietern beziehungsweise Verkäufern und Käufern sprechen.