Bestellerprinzip & Immobilienvermittlung

Mietervertreter und Konsumentenschützer können es kaum erwarten, dass Österreich seinem deutschen Nachbarn folgt und ebenfalls das Bestellerprinzip in Österreich einführt.

Heimische Makler und deren Interessensvertretungen blicken teils mit großer Skepsis auf die Entwicklungen in Deutschland, wo das Bestellerprinzip 2015 eingeführt wurde.

In den Niederlanden ist es schon lange Praxis, und auch in Belgien und Norwegen gilt das Bestellerprinzip bereits seit längerer Zeit. Die Möglichkeiten der Immobilienvermittlung für Makler und Vermieter passen sich an:

Wohnungssuche mittels Mietgesuch

Worum geht es beim Bestellerprinzip?

Politiker hierzulande uns anderswo machen sich besonders in Wahlkampfzeiten dafür stark, dass das Wohnen wieder leistbar werden muss. Dazu gehöre auch, dass Mieter beim Vertragsabschluss nicht für Leistungen des Maklers zur Kasse gebeten werden, die dieser überwiegend für den Vermieter - seinen Auftraggeber - erbringt.

Schon 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision, die dem Mieter angelastet wird, per Gesetz auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Bei Bestandsmieten unter 3 Jahren wurde die Maklerprovision für den Mieter sogar auf 1 Monatsmiete beschränkt.

Davor waren Provisionen von drei Bruttomonatsmieten zulässig. Makler dürfen nach wie vor für eine erfolgreiche Vermittlung parallel von Vermietern und Mietern Provision kassieren, häufig wird aber dem Mieter die Provision alleine umgehängt.

Die konsequente Fortsetzung im Sinne leistbaren Wohnens wäre nun die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich, meint die heimische Politik. Der Antrag dazu liegt bereits seit 2015 im parlamentarischen Unterausschuss. 

Bundeskanzler Kern hatte ihn 2017 wieder aus der Schublade geholt und das Bestellerprinzip in seinen "Plan A" aufgenommen, als Teil eines 7-Punkte-Plans für leistbares Wohnen. Wohnen sei zur Zeit der größte Kostentreiber bei den Lebenserhaltungskosten, so Kern.

Wer also den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen. 
Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden!

Exkurs: Maklerprovision in Österreich

Die Höhe der Maklerprovision in Österreich ist in der Immobilienverordnung detailliert geregelt. Üblicherweise tritt der Makler in Österreich als Doppelmakler auf, das heißt: Im Auftrag von Vermieter und Mieter und somit auch mit Anspruch an einer Provision von beiden Seiten.

In der Praxis zahlt aber oft nur der Mieter eine Provision, der Vermieter nicht. Folgende Provisionen dürfen für die Vermittlung von Mietverträgen für z.B. Wohnungen maximal verlangt werden (BMM = Bruttomonatsmieten; Höchstprovision zuzüglich 20% UST):

VERMIETER

  • Vertrag unbefristet: 3 BMM
  • Vertrag 3 Jahre > : 3 BMM
  • Vertrag < 3 Jahre : 3 BMM
  • Bei Verlängerung: Max. 1/2 BMM

MIETER

  • Vertrag unbefristet: 3 BMM
  • Vertrag 3 Jahre >: 2 BMM
  • Vertrag < 3 Jahre : 1 BMM
  • Bei Verlängerung: Max. 1/2 BMM

Bestellerprinzip in Österreich: Ab wann in Kraft?

Nein, vorerst soll das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten gelten. Grundsätzlich ausgenommen vom Bestellerprinzip sind Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.

In Deutschland arbeiteten Politiker allerdings bereits intensiv an einer Ausdehnung auf Kaufimmobilien.

So hat der Ring Deutscher Makler ein Gutachten zum Thema Bestellerprinzip bei Kaufobjekten erstellen lassen und festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringen wird, wie es Justizministerin Katarina Barley (SPD) erhofft.

Denn - muss der Verkäufer die Maklerprovision bezahlen, wird er diese in den Kaufpreis einrechnen. Dadurch muss der Käufer dann aber auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahlen. In Summe wird dadurch die Transaktion für den Käufer teurer.

Bestellerprinzip auch bei Kauf von Wohnung oder Haus?

Unter der Regierung Kern war Kanzleramtsminister Drozda bestrebt, das Bestellerprinzip bis Juni 2017 zur Beschlussreife zu bringen, jedoch wurde es wider Erwarten nicht in das Arbeitsprogramm von SPÖ und ÖVP übernommen. 

Unter der Regierung Kurz seit Ende 2017 dürfte das Bestellerprinzip keine so große Priorität haben. Allerdings ist eine Reform des Mietrechtgesetzes angedacht. Ob das Bestellerprinzip Teil der Reform sein wird, ist noch unbekannt. 

Die Einführung des Bestellerprinzips nach deutschem Vorbild wird aber über kurz oder lang bestimmt nicht lange auf sich warten lassen!

Angebote für Wohngemeinschaften

Was ändert sich für Mieter?

 

Wird das Bestellerprinzip in Österreich eingeführt, müßte ein Mieter demnach überhaupt keine Maklerprovision mehr bezahlen, nur der Vermieter als Auftraggeber des Maklers. 

Sollte hingegen der Mieter einen Makler mit der Suche beauftragen, so hat im Erfolgsfall er die Maklerprovision zu zahlen. 

Bestellerprinzip kurzgefasst: Wer also den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen. Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden.

Derzeit ist es noch so, dass der Mieter für einen Makler, den er selbst nicht auswählen kann, zahlen muss. Und möglicherweise vertritt dieser Makler die Interessen des Mieters weniger oder gar nicht, sondern eher die des Vermieters, der ihn beauftragt hat.

 

Änderungen auf der Vermieterseite

Noch sind Vermieter in Österreich verwöhnt durch die - für Vermieter meist kostenlose - Maklerbeauftragung.

Durch das Bestellerprinzip würden sie diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder die Suche nach dem passenden Mieter selbst in die Hand nehmen. 

Letzteres kann leicht zur Zerreißprobe für das Nervenkostüm werden, denn wenn das Angebot interessant ist, klingelt pausenlos das Telefon und alle Interessenten möchten so schnell wie möglich zu einer Wohnungsbesichtigung kommen. 

Umgekehrt ist es in weniger begehrten Lagen oft recht schwierig, überhaupt Interessenten zu finden. Für private Vermieter, die weniger professionell inserieren, kann sich dadurch der Leerstand der Wohnung deutlich verlängern. 

Vermieter wären eher dazu geneigt, Mietverträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen, da sie durch das Bestellerprinzip bei jeder Neuvermietung eine Vermittlungsprovision an den Makler zahlen müssten. 

Wer hingegen aus Kostengründen lieber selbst - ohne Fachkenntnisse und Gewährleistung - vermietet, könnte mangels Wissens sehr leicht in rechtliche Streitigkeiten mit Mietern geraten.

Sinnvoll sind in diesem Fall Mieter-Checks, bei denen der Mieter auf Bonität geprüft wird. Hierfür gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Die einfachste Möglichkeit ist, vom potentiellen Mieter verschiedenste Informationen wir z.B. eine Mieter-Selbstauskunft einzufordern. Eine Übersicht und Vorlagen zum downloaden finden Sie auf miet.ID: Vorlagen.

Folgen für Immobilien-Makler?

Am augenscheinlichsten ist natürlich der Wegfall der Provision, die der Makler derzeit noch vom Mieter bekommt. Er muss sie nun nach Einführung des Bestellerprinzips in Österreich vom Vermieter einfordern, der ihn mit der Vermittlung beauftragt.

Aktuell ist es aber häufig so, dass Makler an Immobilien und Vermittlungsaufträge nur dadurch kommen, indem sie den Besitzern eine kostenfreie Vermittlung versprechen. Dieses Argument zieht nicht mehr, sobald das Bestellerprinzip in Österreich eingeführt wird, denn dann scheidet der Mieter als Zahler der Provision aus.

Das Bestellerprinzip habe weit mehr als nur Umsatzrückgänge für Makler zur Folge, hört man aus den Reihen der Maklerbranche: 

Makler in Deutschland fokussieren jetzt sehr stark auf den Verkauf von Immobilien, der (noch) nicht dem Bestellerprinzip unterliegt. Viele Makler nehmen Aufträge von Wohnungssuchenden gar nicht mehr an.

Das Bestellerprinzip sieht vor, dass jene vorgeschlagenen Wohnungen, die ein Wohnungssuchender nicht auswählt, einem anderen Wohnungssuchenden nicht mehr gegen Provision angeboten werden dürfen.

Maklerverbände vor den Kopf gestossen

Kritik und Unverständnis hinsichtlich Bestellerprinzip kommt aus den Interessensvertretungen der Immobilienmakler:

In der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der österreichischen Wirtschaftskammer kann man sich nicht erklären, warum das geplante Mietrechtspaket nicht mit der Fachgruppe kommuniziert wurde.

Man stehe dem Bestellerprinzip in Österreich nicht grundsätzlich ablehnend gegenüber, aber erwarte sich eine Diskussion auf Augenhöhe.

Maklerverband
Verpflichtung

Makler nur noch dem Vermieter verpflichtet?

Außerdem verweist man von Seiten der Wirtschaftskammer darauf, dass die Teilung der Maklerprovision zwischen Vermieter und Mieter im Grunde eine faire Sache sei, denn beide haben Interesse daran, vom Makler zusammengeführt zu werden, und beide genießen Rechtssicherheit.

Wenn der Makler nach Bestellerprinzip Einführung nur mehr vom Vermieter beauftragt und bezahlt werden soll, dann müsse die Vertretung der Vermieterseite durch den Makler ebenfalls bei der Haftung und Aufklärungspflicht gelten.

Preis-Leistungs-Verhältnis?

Immer wieder hört man aus der Maklerbranche: "Jeder will die Leistung des Maklers, aber keiner will sie bezahlen."

In der Tat werden die Vermarktungsmaßnahmen nicht ausreichend gewürdigt und der Arbeitsaufwand des Maklers vielfach unterschätzt!

Für Mieter sieht es allerdings meist so aus, als müsste er dem Makler ein üppiges Honorar dafür zahlen, dass er ihm die Türe aufgesperrt hat. Viel lieber würde der Mieter dieses Geld in die Einrichtung seiner neuen Wohnung investieren.

Das frustriert Mieter und führt häufig zu Diskussionen mit den Maklern, zu mangelnder Zahlungsbereitschaft und vor allem zu schlechter Nachrede.

Dass der Makler den überwiegenden Teil seiner Arbeit bereits in Vorarbeiten erledigt hat, bevor er Interessenten die Türe aufsperrt, sehen Kritiker nicht.

Recherchieren, Erstellen des Exposés und Fotos, Pläne, Energieausweis, eventuell des Grundbuchsauszugs, die Inseraterstellung inklusive ansprechendem Text, das Vorbereiten der Wohnung für die Besichtigung organisieren, Anfragen per Telefon und Mail beantworten u. v. m. sind typische Aufgabe des Maklers, die bereits im Vorfeld der Besichtigungen abgearbeitet werden.

Vorteile für Makler

Makler könnten ebenso vom Bestellerprinzip profitieren - auch wenn es vielleicht zu signifikanten Veränderungen in der Branche führt.

Image-Aufbesserung

Durch das Bestellerprinzip kann das Image der Immobilienmakler aufgewertet werden.

Wenn der Makler für den Mieter seine Leistung wie üblich erbringt, diese aber nun für den Mieter kostenlos ist, schafft das Sympathie und Mehrwert.

Klare Geschäfts-Verhältnisse

Wenn es eindeutig ist, wer der zahlende Auftraggeber, wird man mit diesem auch anders kommunizieren können.

Angehobenes Service-Niveau

Einige Makler werden sich auf einen Kundenkreis spezialisieren und im Rahmen der neuen Technologien Zusatzservices anbieten.

Dies hebt Niveau & Akzeptanz der angebotenen Leistung. Schlechte Makler treten aus dem Markt aus.

Was ist dran am schlechten Makler-Image?

Immobilienmakler sind eine unbeliebte Berufsgruppe, wenn man den Umfragen glaubt. Selbst Politiker genießen in den Augen der Befragten mehr Ansehen.

Interessant: Auch in der Baubranche haben sie ein schlechtes Image. Es wird ihnen unterstellt, dass sie gemessen an ihrer Leistung zu viel Geld kassieren.

Umso mehr überrascht das Ergebnis einer Befragung der Wirtschaftskammer zum Thema Maklerzufriedenheit: Der Fachverband der Immobilientreuhänder hat im März 2018 eine österreichweite Befragung von Maklerkunden in Auftrag gegeben. 

Über 80 Prozent waren mit der Leistung des Maklers sogar so zufrieden, dass sie ihn weiterempfehlen würden.

Interessantes Detail dabei: Die meisten Maklerkunden hatten den Eindruck, dass ihr Makler ihre Interessen vertritt oder sogar überwiegend vertritt. 
Ob es sich bei den Befragten wohl zum Großteil um zufriedene Verkäufer und Vermieter handelt?

Zumindest haben aber 83 Prozent der Teilnehmer eine Maklerprovision bezahlt, das könnte wiederum für einen soliden Mix aus Vermietern und Mietern beziehungsweise Verkäufern und Käufern sprechen.

Makler

Digitale Makler-Services am Vormarsch

Dass Makler sich nach Bestellerprinzip Einführung Sorgen um den Fortbestand ihrer Unternehmen machen, liegt nicht nur alleine am Bestellerprinzip, sondern auch an der zunehmenden Digitalisierung, denn Makler könnten sehr bald schon zu einem guten Teil durch Technologie ersetzt werden.

Es gibt beispielsweise bereits Dienstleister, die sich auf Visualisierungen von Immobilien spezialisiert haben und dadurch Wohnraum ohne großen Aufwand online erlebbar machen.

Laut Makler-Stimmungsbarometer 2016 fühlen sich die Makler durch neue digitale Marktteilnehmer bedroht und von ihren Interessensvertretungen alleingelassen. Diese würden sich nicht ausreichend mit der Problematik auseinandersetzen.

Dass die Maklerlandschaft sich sehr rasch durch Digitalisierung verändert, beweisen neue, innovative Internet-Plattformen, bei denen Vermieter und Verkäufer von Immobilien mit Wohnungssuchenden zusammengeführt werden.

Wie bei einer Bewerbung müssen Mieter, aber auch Vermieter sich selbst im besten Licht präsentieren – eine Tatsache, die in der Auswahl von Jobkandidaten schon immer so war, und die sich auch in der Immobilienbranche immer mehr durchsetzt.

Genau in diese Kerbe schlägt miet.ID (www.miet.id). Auf dieser Plattform wird die Immobilien-Suche umgedreht. Mieter präsentieren sich selbst mittels Mietgesuch im besten Licht und werden mit potentiellen Vermietern gematched. Vermieter suchen sich anhand von verschiedensten Kriterien die interessantesten Kandidaten aus.

Warum auch nicht – ein Vermieter mit einer attraktiven Wohnung in urbanen, attraktiven Lage im mittleren Preissegment kann sich vor Anfragen teilweise gar nicht mehr erwehren. Objektive Auswahlkriterien sowohl für den Vermieter, aber auch für den Makler müssen her.

Neue, digitale Medien machen es möglich!

Exkurs (miet.ID): Vorteile eines Mietgesuchs?

Vorteile eines Mietgesuchs?

Qualifizierte Vorauswahl

Anstatt auf Anfragen zu warten, kann man sich die besten Kandidaten über qualifizierte Mietgesuche vorab aussuchen. Das erspart Zeit.

Angebote erhalten

Mieter ersparen sich auch Einiges, denn diese müssen nicht mal aktiv werden. Wenn die Wohnungssuche super dringend ist, kann man bequem auf Wohnungs-Angebote warten.

Ciao Massenbesichtigungen!

Ein Grauen für Vermieter, Makler und Mietkandidaten: Wohnungssbesichtigungen mit dutzenden Anderen. Durch eine Vorauswahl werden nur qualifizierte und wirklich interessierte Kandidaten eingeladen.

Wohnungssuchende suchen mittels Mietgesuch

Exkurs (miet.ID): Vorteile Mietgesuch für Anbieter

Qualifizierte Interessenten

Keine Besichtigungstouristen mehr. Nur Kandidaten, die auch wirtschaftlich in der Lage sind, die Miete zu bezahlen. Mietnomaden-Risiko minimieren!

Anonymität wahren

Gerade bei sehr attraktiven Bestandswohnungen macht es manchmal Sinn, die Kontaktdaten nur qualifizierten Kandidaten freizugeben. Vor allem für exklusive Premium-Immobilien interessant.

Alles auf einem Blick

Bei einem Mietgesuch hast du sofort alle Eckdaten auf einem Blick und kannst umgehend entscheiden, ob Du Kontakt aufnehmen willst, oder nicht.

Aufwand ersparen

Musst Du weniger Kandidaten absagen und keine Besichtigungen für unqualifizierte Kandidaten durchführen, hast Du weniger Aufwand und weniger Zeit verbraucht. Die Suche wird effizienter.

Exkurs (miet.ID): Wohnung finden mittels Mietgesuch

Was beachten?

Ein Mietgesuch ist in ein paar Minuten angelegt. Wird ein vollständiges Mieterprofil ausfüllt, muss nur noch auf die passende Wohnung gewartet werden. Eignet sich hervorragen, wenn die Wohnungssuche nicht dringend ist und man gerne auf das Traumangebot warten möchte.

Kosten eines Mietgesuchs?

Ein Mietgesuch anlegen ist kostenlos. Auf Angebote warten & entgegennehmen ebenso. Nur wenn man selbst aktiv Vermieter oder Makler ansprechen möchte, ist eine Gebühr fällig. Dies ist aber optional. Das Grundservice ist kostenlos.

Wer bietet an?

Makler, private Anbieter sowie Bauträger – je nachdem – provisionsfrei oder mit Maklerprovision, laden Ihre Immobilien-Angebote hoch. In Österreich gilt das Bestellerprinzip nicht, Makler treten als Doppelmakler auf und können von Anbietern wie Mietern eine Provision verlangen.

Wie lange ist ein Mietgesuch verfügbar?

Ein Mietgesuch erscheint bis zu 12 Monaten in den Suchergebnissen von Maklern und privaten Vermietern. Das Gesuch kann kostenlos verlängert werden. 

Bestellerprinzip: Zukunft der Maklerbranche

Bestellerprinzip: Zukunft der Makler-Branche

 

Damit Immobilienmakler sich auch in Zukunft auf dem Markt behaupten werden können, müssen sie für sich ein bedeutendes Alleinstellungsmerkmal finden und kommunizieren, mit dem sie sich von (digitalen) Mitbewerbern deutlich abgrenzen.

Auch neue Abrechnungsmodelle sind gefragt. Kunden zahlen dann vielleicht nicht mehr die klassischen Provisionen, sondern für Pauschalpakete in unterschiedlichen Abstufungen, je nach Umfang der gewünschten Serviceleistungen des Maklers?

In Nordamerika haben sich Multi-Listing-Systeme durchgesetzt, bei denen Makler sich zusammenschließen und jeder auf die Immobilien des anderen zugreifen darf. So entsteht ein riesiger Pool von Immobilien.

Bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie wird die Provision geteilt. Die große Maklerkooperation MLS agiert weltweit und hat laut eigenen Angaben mehr als eine Million Makler - nicht Immobilien - in ihrer Datenbank.

Deutschland: Erfahrung mit Bestellerprinzip

Bestellerprinzip ist grundrechtskonform

Deutsche Makler haben nach der bundesweiten Bestellerprinzip Einführung in 2015 zunächst Verfassungsbeschwerden eingebracht, denen jedoch nicht stattgegeben wurde.

Das Bestellerprinzip sei grundrechtskonform, urteilten die Richter.

 

Ballungszentren: Kaum günstige Wohnungen am Markt

Vermieter, die entgegen der bislang üblichen Praxis, nun das Maklerhonorar alleine zahlen müssen, inserieren seit Bestellerprinzip Einführung häufig lieber selbst oder beauftragen ihre Mieter mit der Suche eines Nachmieters.

Besonders in den Ballungszentren ist es für auswärtige Wohnungssuchende durch die Vergabe unter der Hand schwierig geworden, an günstige Wohnungen zu kommen.

Das Angebot an Inseraten sei seit der Bestellerprinzip Einführung signifikant geschrumpft.

Staatliche Marktregulierung durch Bestellerprinzip und Mietpreisbremse

Dabei war es gar nicht so sehr das Bestellerprinzip hinsichtlich der Courtage, das die Gemüter der Makler und Vermieter erhitzte, sondern die begleitende Einführung einer Mietpreisbremse.

Damit wollte die Regierung verhindern, dass sich Vermieter die bezahlten Maklerkosten über erhöhte Mietvorschreibungen von den Mietern zurückholen. Aus der Sicht der Makler und deren Interessensvertretungen sind das Bestellerprinzip und die Mietzinsbremse massive staatliche Marktregulierungen.

Man hatte es von Seiten der Politik verabsäumt, die Interessensvertretungen der Makler in den Entscheidungs- und Umsetzungsprozess einzubinden.

Wohnungssuche München

Kreative Umgehungsgeschäfte

 

Zufriedenheit über die Bestellerprinzip Einführung herrscht erwartungsgemäß bei den Mieterschützern und natürlich den Mietern mit neuen Verträgen. Zumindest bei den meisten Mietern, und den meisten Mieterschützern.

Häufig wurde nämlich von Maklern und Vermietern versucht, das Bestellerprinzip "kreativ" zu umgehen: Besichtigungsgebühren, Schreibgebühren, hohe Preise für Möblierungen, Mietvertreter haben eine lange Liste an Umgehungsversuchen parat.
Der Gesetzgeber hat prompt darauf reagiert und hohe Geldstrafen für unerlaubte Praktiken verhängt.

Einige Mieterschützer ärgern sich über sie unerwünschten Begleiterscheinungen des Bestellerprinzips, die alle zum Ziel haben, die Maklerkosten des Vermieters wieder in irgendeiner Form an den Mieter abzuwälzen.

Dies sei besonders in großen Städten mit hoher Nachfrage sehr einfach und würde dort mitunter auch das Preisniveau insgesamt heben.

Experten zum geplanten Bestellerprinzip für Kaufimmobilien:

Zitate aus: Kuppertz, Dr. A., "Bestellerprinzip: 19 Experten aus der Branche und Politik sagen ihre Meinung", http://www.immo-online.com/blog/immobilienthemen/bestellerprinzip, vom 12.07.2017

Zukunftsaussichten Bestellerprinzip & Makler

Zukunftsaussichten für Österreich

 

Insgesamt kann man davon ausgehen, dass es nach Bestellerprinzip Einführung in Österreich auf Vermieterseite mit Sicherheit einen Lernprozess geben würde, und dass Makler mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis auch in Zukunft genügend Aufträge von Vermietern erhalten würden.

Eine Marktbereinigung durch das Bestellerprinzip, die vielen Maklern ihrer Existenz kosten wird, ist aber auf jeden Fall zu erwarten. 

Die Makler mit dem besten Service, bzw. die nach Bestellerprinzip Einführung zusätzliche Services anbieten, werden aber die Gewinner sein und sogar bessere Geschäfte machen als vorher. 

Das Service-Niveau wird durch die Bestellerprinzip Einführung trotz aller Unkenrufe mit ziemlicher Sicherheit angehoben werden!