BESTELLERPRINZIP
IN ÖSTERREICH
Was es ist. Für wen es gilt. Wann es kommt.
Bestellerprinzip & Immobilienvermittlung
Worum geht es beim Bestellerprinzip?
Schon 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision, die dem Mieter angelastet wird, per Gesetz auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Bei Bestandsmieten unter 3 Jahren wurde die Maklerprovision für den Mieter sogar auf 1 Monatsmiete beschränkt.
Davor waren Provisionen von drei Bruttomonatsmieten zulässig. Makler dürfen nach wie vor für eine erfolgreiche Vermittlung parallel von Vermietern und Mietern Provision kassieren, häufig wird aber dem Mieter die Provision alleine umgehängt.
Die konsequente Fortsetzung im Sinne leistbaren Wohnens wäre nun die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich, meint die heimische Politik. Der Antrag dazu liegt bereits seit 2015 im parlamentarischen Unterausschuss.
Bundeskanzler Kern hat ihn zuletzt wieder aus der Schublade geholt und das Bestellerprinzip in seinen "Plan A" aufgenommen, als Teil eines 7-Punkte-Plans für leistbares Wohnen. Wohnen sei zur Zeit der größte Kostentreiber bei den Lebenserhaltungskosten, so Kern.
BESTELLERPRINZIP KURZGEFASST:
Wer also den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen.
Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden!
EXKURS: MAKLERPROVISIONEN IN ÖSTERREICH
Die Höhe der Maklerprovision in Österreich ist in der Immobilienverordnung detailliert geregelt. Üblicherweise tritt der Makler in Österreich als Doppelmakler auf, das heißt: Im Auftrag von Vermieter und Mieter und somit auch mit Anspruch an einer Provision von beiden Seiten.
In der Praxis zahlt aber oft nur der Mieter eine Provision, der Vermieter nicht. Folgende Provisionen dürfen für die Vermittlung von Mietverträgen für z.B. Wohnungen maximal verlangt werden (BMM = Bruttomonatsmieten; Höchstprovision zuzüglich 20% UST):
In der Praxis zahlt aber oft nur der Mieter eine Provision, der Vermieter nicht. Folgende Provisionen dürfen für die Vermittlung von Mietverträgen für z.B. Wohnungen maximal verlangt werden (BMM = Bruttomonatsmieten; Höchstprovision zuzüglich 20% UST):
VERTRAGSDAUER
- UNBEFRISTET:
- MEHR ALS 3 JAHRE:
- BIS 3 JAHRE:
- BEI VERLÄNGERUNG AUF 3 JAHRE ODER UNBEFRISTET:
BESTANDVERTÄGE
VERMIETER
- 3 BMM
- 3 BMM
- 3 BMM
- Ergänzung auf Höchstbetrag über gesamte Vertragsdauer, aber max ½ BMM
HÖCHST-PROVISION
MIETER
- 2 BMM
- 2 BMM
- 1 BMM
- Ergänzung auf Höchstbetrag über gesamte Vertragsdauer, aber max ½ BMM
HÖCHST-PROVISION
Bestellerprinzip in Österreich
Ab wann in Kraft?
Unter der Regierung Kurz seit Ende 2017 dürfte das Bestellerprinzip keine so große Priorität haben, allerdings ist eine Reform des Mietrechtgesetzes angedacht. Ob das Bestellerprinzip Teil der Reform sein wird, ist noch unbekannt.
Die Einführung des Bestellerprinzips nach deutschem Vorbild wird aber über kurz oder lang bestimmt nicht mehr lange auf sich warten lassen!
Bestellerprinzip auch bei
Kauf von Wohnung oder Haus?
In Deutschland arbeiteten Politiker allerdings bereits intensiv an einer Ausdehnung auf Kaufimmobilien.
So hat der Ring Deutscher Makler ein Gutachten zum Thema Bestellerprinzip bei Kaufobjekten erstellen lassen und festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringen wird, wie es Justizministerin Katarina Barley (SPD) erhofft.
Denn - muss der Verkäufer die Maklerprovision bezahlen, wird er diese in den Kaufpreis einrechnen. Dadurch muss der Käufer dann aber auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahlen. In Summe wird dadurch die Transaktion für den Käufer teurer.
Was ändert sich für Mieter?
Sollte hingegen der Mieter einen Makler mit der Suche beauftragen, so hat im Erfolgsfall er die Maklerprovision zu zahlen.
Bestellerprinzip kurzgefasst: Wer also den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen. Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden.
Derzeit ist es noch so, dass der Mieter für einen Makler, den er selbst nicht auswählen kann, zahlen muss. Und möglicherweise vertritt dieser Makler die Interessen des Mieters weniger oder gar nicht, sondern eher die des Vermieters, der ihn beauftragt hat.
Änderungen für Vermieter
durch das Besteller-Prinzip in Österreich?
Durch das Bestellerprinzip würden sie diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder die Suche nach dem passenden Mieter selbst in die Hand nehmen.
Letzteres kann leicht zur Zerreißprobe für das Nervenkostüm werden, denn wenn das Angebot interessant ist, klingelt pausenlos das Telefon und alle Interessenten möchten so schnell wie möglich zu einer Wohnungsbesichtigung kommen.
Umgekehrt ist es in weniger begehrten Lagen oft recht schwierig, überhaupt Interessenten zu finden. Für private Vermieter, die weniger professionell inserieren, kann sich dadurch der Leerstand der Wohnung deutlich verlängern.
Vermieter wären eher dazu geneigt, Mietverträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen, da sie durch das Bestellerprinzip bei jeder Neuvermietung eine Vermittlungsprovision an den Makler zahlen müssten.
Wer hingegen aus Kostengründen lieber selbst - ohne Fachkenntnisse und Gewährleistung - vermietet, könnte mangels Wissens sehr leicht in rechtliche Streitigkeiten mit Mietern geraten.
Sinnvoll sind in diesem Fall Mieter-Checks, bei denen der Mieter auf Bonität geprüft wird. Hierfür gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Die einfachste Möglichkeit ist, vom potentiellen Mieter verschiedenste Informationen wir z.B. eine Mieter-Selbstauskunft einzufordern. Eine Übersicht und Vorlagen zum downloaden finden Sie auf miet.ID: Vorlagen.
Bestellerprinzip Änderungen &
Folgen für Makler?
Aktuell ist es aber häufig so, dass Makler an Immobilien und Vermittlungsaufträge nur dadurch kommen, indem sie den Besitzern eine kostenfreie Vermittlung versprechen. Dieses Argument zieht nicht mehr, sobald das Bestellerprinzip in Österreich eingeführt wird, denn dann scheidet der Mieter als Zahler der Provision aus.
Das Bestellerprinzip habe weit mehr als nur Umsatzrückgänge für Makler zur Folge, hört man aus den Reihen der Maklerbranche:
Makler in Deutschland fokussieren jetzt sehr stark auf den Verkauf von Immobilien, der (noch) nicht dem Bestellerprinzip unterliegt. Viele Makler nehmen Aufträge von Wohnungssuchenden gar nicht mehr an, weil das Bestellerprinzip sogar vorsieht, dass jene vorgeschlagenen Wohnungen, die ein Wohnungssuchender nicht auswählt, einem anderen Wohnungssuchenden nicht mehr gegen Provision angeboten werden dürfen.
Maklerverbände durch Bestellerprinzip vor den Kopf gestoßen
In der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der österreichischen Wirtschaftskammer kann man sich nicht erklären, warum das geplante Mietrechtspaket nicht mit der Fachgruppe kommuniziert wurde.
Man stehe dem Bestellerprinzip in Österreich nicht grundsätzlich ablehnend gegenüber, aber erwarte sich eine Diskussion auf Augenhöhe.
Makler nach Bestellerprinzip Einführung
nur noch dem Vermieter verpflichtet?
Wenn der Makler nach Bestellerprinzip Einführung nur mehr vom Vermieter beauftragt und bezahlt werden soll, dann müsse die Vertretung der Vermieterseite durch den Makler ebenfalls bei der Haftung und Aufklärungspflicht gelten.
Preis-Leistungs-Verhältnis von Maklern wird kritisiert
In der Tat werden die Vermarktungsmaßnahmen nicht ausreichend gewürdigt und der Arbeitsaufwand des Maklers vielfach unterschätzt!
Für Mieter sieht es allerdings meist so aus, als müsste er dem Makler ein üppiges Honorar dafür zahlen, dass er ihm die Türe aufgesperrt hat. Viel lieber würde der Mieter dieses Geld in die Einrichtung seiner neuen Wohnung investieren.
Das frustriert Mieter und führt häufig zu Diskussionen mit den Maklern, zu mangelnder Zahlungsbereitschaft und vor allem zu schlechter Nachrede.
Dass der Makler den überwiegenden Teil seiner Arbeit bereits in Vorarbeiten erledigt hat, bevor er Interessenten die Türe aufsperrt, sehen Kritiker nicht.
Recherchieren, Erstellen des Exposés und Fotos, Pläne, Energieausweis, eventuell des Grundbuchsauszugs, die Inseraterstellung inklusive ansprechendem Text, das Vorbereiten der Wohnung für die Besichtigung organisieren, Anfragen per Telefon und Mail beantworten u. v. m. sind typische Aufgabe des Maklers, die bereits im Vorfeld der Besichtigungen abgearbeitet werden.
Bestellerprinzip - Vorteile für Makler
Image-Aufbesserung
Durch das Bestellerprinzip könnte es gelingen, das Image der Immobilienmakler aufzuwerten. Wenn der Makler für den Mieter seine Leistung wie üblich erbringt, diese aber nun für den Mieter kostenlos ist, schafft das Sympathie und Mehrwert.
KLARE GESCHÄFTS-VERHÄLTNISSE
Wenn es eindeutig ist, wer der zahlende Auftraggeber, wird man mit diesem auch anders kommunizieren können.
ANGEHOBENES SERVICE-NIVEAU
Einige Makler werden sich auf einen Kundenkreis spezialisieren und im Rahmen der neuen Technologien Zusatzservices anbieten. Dies hebt das Niveau und die Akzeptanz der angebotenen Leistung.
Was ist dran
am schlechten Makler-Image?
Umso mehr überrascht das Ergebnis einer Befragung der Wirtschaftskammer zum Thema Maklerzufriedenheit: Der Fachverband der Immobilientreuhänder hat im März dieses Jahres eine österreichweite Befragung von Maklerkunden in Auftrag gegeben.
Über 80 Prozent waren mit der Leistung des Maklers sogar so zufrieden, dass sie ihn weiterempfehlen würden.
Interessantes Detail dabei: Die meisten Maklerkunden hatten den Eindruck, dass ihr Makler ihre Interessen vertritt oder sogar überwiegend vertritt.
Ob es sich bei den Befragten wohl zum Großteil um zufriedene Verkäufer und Vermieter handelt?
Zumindest haben aber 83 Prozent der Teilnehmer eine Maklerprovision bezahlt, das könnte wiederum für einen soliden Mix aus Vermietern und Mietern beziehungsweise Verkäufern und Käufern sprechen.
Digitale Makler im Vormarsch
Es gibt beispielsweise bereits Dienstleister, die sich auf Visualisierungen von Immobilien spezialisiert haben und dadurch Wohnraum ohne großen Aufwand online erlebbar machen.
Laut Makler-Stimmungsbarometer 2016 fühlen sich die Makler durch neue digitale Marktteilnehmer bedroht und von ihren Interessensvertretungen alleingelassen. Diese würden sich nicht ausreichend mit der Problematik auseinandersetzen.
Dass die Maklerlandschaft sich sehr rasch durch Digitalisierung verändert, beweisen neue, innovative Internet-Plattformen, bei denen Vermieter und Verkäufer von Immobilien mit Wohnungssuchenden zusammengeführt werden.
Wie bei einer Bewerbung müssen Mieter, aber auch Vermieter sich selbst im besten Licht präsentieren – eine Tatsache, die in der Auswahl von Jobkandidaten schon immer so war, und die sich auch in der Immobilienbranche immer mehr durchsetzt.
Genau in diese Kerbe schlägt miet.ID (www.miet.id). Auf dieser Plattform wird die Immobilien-Suche umgedreht. Mieter präsentieren sich selbst im besten Licht und werden mit potentiellen Vermietern gematched. Vermieter suchen sich anhand von verschiedensten Kriterien die interessantesten Kandidaten aus.
Warum auch nicht – ein Vermieter mit einer attraktiven Wohnung in urbanen, attraktiven Lage im mittleren Preissegment kann sich vor Anfragen teilweise gar nicht mehr erwehren. Objektive Auswahlkriterien sowohl für den Vermieter, aber auch für den Makler müssen her.
Neue, digitale Medien machen es möglich!
Bestellerprinzip
Die Zukunft der Makler-Branche
Auch neue Abrechnungsmodelle sind gefragt. Kunden zahlen dann vielleicht nicht mehr die klassischen Provisionen, sondern für Pauschalpakete in unterschiedlichen Abstufungen, je nach Umfang der gewünschten Serviceleistungen des Maklers?
In Nordamerika haben sich Multi-Listing-Systeme durchgesetzt, bei denen Makler sich zusammenschließen und jeder auf die Immobilien des anderen zugreifen darf. So entsteht ein riesiger Pool von Immobilien.
Bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie wird die Provision geteilt. Die große Maklerkooperation MLS agiert weltweit und hat laut eigenen Angaben mehr als eine Million Makler - nicht Immobilien - in ihrer Datenbank.
Deutschland
Erfahrung mit Bestellerprinzip
Bestellerprinzip ist grundrechtskonform
Deutsche Makler haben nach der bundesweiten Bestellerprinzip Einführung in 2015 zunächst Verfassungsbeschwerden eingebracht, denen jedoch nicht stattgegeben wurde.Das Bestellerprinzip sei grundrechtskonform, urteilten die Richter.
Staatliche Marktregulierung durch Bestellerprinzip und Mietpreisbremse
Dabei war es gar nicht so sehr das Bestellerprinzip hinsichtlich der Courtage, das die Gemüter der Makler und Vermieter erhitzte, sondern die begleitende Einführung einer Mietpreisbremse.Damit wollte die Regierung verhindern, dass sich Vermieter die bezahlten Maklerkosten über erhöhte Mietvorschreibungen von den Mietern zurückholen. Aus der Sicht der Makler und deren Interessensvertretungen sind das Bestellerprinzip und die Mietzinsbremse massive staatliche Marktregulierungen.
Man hätte es von Seiten der Politik verabsäumt, die Interessensvertretungen der Makler in den Entscheidungs- und Umsetzungsprozess einzubinden.
Ballungszentren: Kaum günstige Wohnungen auf dem Markt
Vermieter, die entgegen der bislang üblichen Praxis, nun das Maklerhonorar alleine zahlen müssen, inserieren seit Bestellerprinzip Einführung häufig lieber selbst oder beauftragen ihre Mieter mit der Suche eines Nachmieters.Besonders in den Ballungszentren ist es für auswärtige Wohnungssuchende durch die Vergabe unter der Hand schwierig geworden, an günstige Wohnungen zu kommen.
Das Angebot an Inseraten sei seit der Bestellerprinzip Einführung signifikant geschrumpft.
Mieterschützer bemerken kreative Umgehungs-Geschäfte
Zufriedenheit über die Bestellerprinzip Einführung herrscht erwartungsgemäß bei den Mieterschützern und natürlich den Mietern mit neuen Verträgen. Zumindest bei den meisten Mietern, und den meisten Mieterschützern.
Häufig wurde nämlich von Maklern und Vermietern versucht, das Bestellerprinzip "kreativ" zu umgehen: Besichtigungsgebühren, Schreibgebühren, hohe Preise für Möblierungen, Mietvertreter haben eine lange Liste an Umgehungsversuchen parat.
Der Gesetzgeber hat prompt darauf reagiert und hohe Geldstrafen für unerlaubte Praktiken verhängt.
Einige Mieterschützer ärgern sich über sie unerwünschten Begleiterscheinungen des Bestellerprinzips, die alle zum Ziel haben, die Maklerkosten des Vermieters wieder in irgendeiner Form an den Mieter abzuwälzen.
Dies sei besonders in großen Städten mit hoher Nachfrage sehr einfach und würde dort mitunter auch das Preisniveau insgesamt heben.
Expertenmeinungen zum geplanten Bestellerprinzip für Kaufimmobilien
Zitate aus: Kuppertz, Dr. A., "Bestellerprinzip: 19 Experten aus der Branche und Politik sagen ihre Meinung", http://www.immo-online.com/blog/immobilienthemen/bestellerprinzip, vom 12.07.2017
Bestellerprinzip - Zukunftsaussichten für Österreich
Eine Marktbereinigung durch das Bestellerprinzip, die vielen Maklern ihrer Existenz kosten wird, ist aber auf jeden Fall zu erwarten.
Die Makler mit dem besten Service, bzw. die nach Bestellerprinzip Einführung zusätzliche Services anbieten, werden aber die Gewinner sein und sogar bessere Geschäfte machen als vorher.
Das Service-Niveau wird durch die Bestellerprinzip Einführung trotz aller Unkenrufe mit ziemlicher Sicherheit angehoben werden!